溫泉洗浴項目建設程序及主要工作
2020-02-17??????點擊：112
浴場的興建需要多方面的協(xié)同配合，洗浴業(yè)主是浴場物業(yè)的投資者和資產(chǎn)擁有者。他的目標是通過適度的資金投入，獲得較為理想的投資回報率。為了確保這一最終目標的實現(xiàn)，他往往組織兩方面的專業(yè)人事參與投資決策和項目的興建，他們是管理公司和工程項目管理公司的人員。管理公司和工程項目管理公司將從不同的側面來參與主持浴場興建的全過程。簡單地說，前者側重于軟件，后者側重于硬件。
01、洗浴業(yè)興建的基本程序
現(xiàn)代浴場興建的一般程序可以概括為：以業(yè)主為主體，組織管理公司和工程項目管理公司，包括技術設計部門和總承建商，完成洗浴項目的規(guī)劃、設計、建造、經(jīng)營準備和經(jīng)營管理實施的全過程。各參與部門的功能與工作內(nèi)容在下面相關部分會展開論述。
02、制定洗浴項目開發(fā)的兩個重要文件
洗浴項目開發(fā)需要制定兩個重要的指導性文件：
(1)洗浴項目的可行性研究報告；
(2)洗浴項目的總投資預算文件。當然，上述兩個文件也可以結合為一個文件，即洗浴項目的可行性分析。
1、洗浴項目的可行性研究報告
由管理公司依據(jù)本地的市場行情信息，提供擬建浴場的選址、類型、檔次、規(guī)模等方面的咨詢意見，預測其經(jīng)營效益。由工程項目管理公司會同技術設計部門，依據(jù)管理公司的咨詢意見，初步估算建造的投資額。綜合上述兩方面的資料，運用靜態(tài)與動態(tài)的投資效益和投資償還期的測算法，編制浴場經(jīng)營可行性分析報告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份。可行性分析報告是浴場業(yè)主投資決策的依據(jù)。
2、洗浴項目的總投資預算文件
洗浴項目的投資預算又可以分為兩部分：有關物業(yè)建造部分的投資，包括土建、機電、內(nèi)裝飾和市政配套等，這由技術部門編制；有關浴場經(jīng)營管理方面的投資，包括經(jīng)營管理的物品、市場推廣、促銷、公關、人員配備、培訓以及相應的經(jīng)費等由管理公司編制。
上述兩部分的總和，再加上適當?shù)牟豢深A見費，即為洗浴項目興建的總投資預算。
03、管理公司在浴場興建中的功能及主要工作
它受業(yè)主委托，負責洗浴項目發(fā)展的咨詢服務，同時也是經(jīng)營管理的承擔者，其主要工作簡述如下。
1、提供洗浴項目發(fā)展的咨詢意見
內(nèi)容包括：(1)浴場選址、類型、檔次與規(guī)模；(2)浴場內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場所特色和公共設施的功能；(3)浴場市場營銷策劃與經(jīng)營測算。
2、策劃浴場經(jīng)營管理模式
內(nèi)容包括：(1)經(jīng)營管理組織機構；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門經(jīng)營管理程序；(4)制訂經(jīng)營管理的方針和政策。
3、籌備浴場經(jīng)營管理物品
內(nèi)容包括：(1)客房用品、設施；(2)餐廳用品、設施；(3)廚房用品、設施；(4)其他經(jīng)營管理的用品、設施；(5)各類原料。
4、探索并明確客源市場
內(nèi)容包括：(1)調查研究，確定浴場的目標客源結構與市場定位；(2)組織對外宣傳；(3)組織對外公關工作；(4)建立銷售網(wǎng)絡。
5、編制浴場經(jīng)營預算
內(nèi)容包括：(1)試營業(yè)預算；(2)正常營業(yè)預算；(3)五年營業(yè)規(guī)劃與測算。
6、招聘人員與實施培訓
內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級經(jīng)營管理人員；(2)招聘基層服務人員；(3)實施全員培訓。
管理公司在做好上述各項準備工作基礎上，對浴場設施、設備進行驗收、接管，然后著手浴場的試運轉，并逐步過渡到浴場的正式開業(yè)。
04、洗浴工程項目管理公司在浴場興建中的功能及主要工作
它受業(yè)主委托，負責浴場建造的組織和監(jiān)督工作。工程項目管理過程是隨項目的準備工作而開始的，并以建成交付使用而結束。其基本任務可以概括為：最優(yōu)地實現(xiàn)該項目的建造總目標，也就是以盡可能少的費用、盡可能快的速度和優(yōu)良的工程質量建成工程項目，使其實現(xiàn)預期的功能。為了完成好這一基本任務，在工程項目建設全過程的每個階段上，都要做好以下四方面的工作：
1、組織工作
內(nèi)容包括建立相應的管理機構，制定工作制度，選擇設計、施工單位，撰寫各類招標文件，并實施招標等。
2、合同工作
內(nèi)容包括簽訂委托設計合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及對合同文件進行準備和對合同進行管理等。
3、進度、質量的監(jiān)督控制工作
內(nèi)容包括協(xié)調、監(jiān)督和控制各有關單位的工作完成情況、施工質量和工期等。
4、財務工作
內(nèi)容包括進行項目的可行性分析，控制投資數(shù)額和工程成本，結算工程款，處理索賠事項和組織工程決算等。
05、洗浴項目技術設計部門的工作
它由項目管理公司推薦并經(jīng)業(yè)主認可，然后由項目管理公司與各技術設計部門簽訂設計合同確定的。技術設計部門包括：建筑師、結構工程師、機電專業(yè)工程師和測量師，其中以建筑師為主體。
(1)建筑師負責設計和總體的組織與協(xié)調，擔任浴場項目技術設計的總負責人。
(2)結構工程師按建筑師的意圖，完成建筑物的結構設計。
(3)機電專業(yè)工程師負責整個浴場專業(yè)機電設備系統(tǒng)的設計與有關技術方面的意見。
(4)測量師在建筑師的指導下，負責浴場項目建造的概算與預算的編制，各類招標文件的編制以及對招標文件有關數(shù)量方面的評估。
上述四方面的人員是浴場整個項目的技術設計承擔者，其中以建筑師為項目設計的總負責人。
06、洗浴項目承建商的工作
它們是由項目管理公司組織招標選出，并經(jīng)技術設計部門審核、業(yè)主認可，最后由項目管理公司與總承建商或專業(yè)分包商簽訂承包合同確定的。它們是整個浴場項目的材料、設備和施工的承擔者。總承建商是施工的總負責人。
(1)總承建商負責整個浴場項目建造的組織與協(xié)調工作，它還要完成基礎與主體結構及土建等主要施工任務。
(2)機電專業(yè)承建商一般分為以下幾種：①電氣；②空調；③給排水；④電話；⑤電腦；⑥閉路電視、音響；⑦消防；⑧廚房工程；⑨電梯工程等。
(3)裝飾承建商負責：①外裝飾；②客房裝飾；③公共場所裝飾。
總之，浴場項目的興建是一個軟件與硬件相結合，經(jīng)濟、技術、設計、設備材料、工程管理施工相結合，多工種前后銜接、交*進行的系統(tǒng)過程。浴場業(yè)主通過管理公司和工程項目管理公司，控制浴場興建的全過程，力求確保在預算范圍內(nèi)，保質、保量、保工期地完成浴場的建設任務，及時交付使用，實現(xiàn)預期的洗浴項目的投資目標。
